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从严调控!上海8部门发布楼市新政,哪些最重磅?太平洋房屋专家帮您解读!

2021-01-22 14:56:21    鹤壁房产网     房产新闻     来源:太屋集团

1月21日晚,上海市住房城乡建设管理委联合市房屋管理局等8部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(简称《意见》),该《意见》自2021年1月22日起实施。

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毫无疑问,此次新政出台是对上海近期楼市“虚火”冒头的一次从严调控,对土地、限购、信贷、新房摇号、税费等方面都进行了调整。

那么,《意见》到底说了什么,此次调控会对二手房交易双方带来哪些具体影响?接下来,太平洋房屋房产交易专家为大家带来了对上海楼市新政的最新解读:


01

严格执行住房限购政策

《意见》明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

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单从政策角度看来,上海市的楼市调控政策一向最为严格,但市场上仍有较多购房者钻政策漏洞,利用离婚手段获取购房资格。此次上海为打击恶意通过离婚增加购房资格的现象,规定夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

在2020年下半年以来,深圳、成都等多个城市已明确离婚年限为2年,而上海政策调整为3年,从这一角度来看上海政府新政策也相对更加严格。


02

调整增值税征免年限

《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

简单来看,政策调整的核心在于增值税缴纳方式区分年限由原先的满2年变更为满5年,为了更加清晰直观,以下为新旧增值税缴纳方式对比:

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▲ 新旧增值及附加税对比


03

加强房地产信贷管理

《意见》指出,严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

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这里的政策中,亮点是提到了“房贷集中度”的概念。2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年。需要在两道红线的约束下放贷,后续贷款方面势必会面临收紧的境况。并且严格核查专项贷款流入房地产市场,严审购房资金来源,对投机投资等购房者起到进一步遏制的作用。


04

规范房地产市场经营秩序

《意见》要求严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管,开展房地产市场秩序专项整治工作。

加大联合整治执法力度,形成执法合力,严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

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此次政策提及加大对开放商、分销商、中介机构的监管、严肃查处不利于楼市健康发展的行为,表现出政府对楼市调控的决心。

综上所述,本次《意见》所涉及的政策调整主要是为深入贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”的工作要求,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,构建完善房地产长效机制,着力稳地价、稳房价、稳预期,坚持租购并举,增加住房供给,调节住房需求,强化市场监管,促进本市房地产市场平稳健康发展。

而太平洋房屋房产交易专家梁国栋也认为,此次政策出台,直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时,也非常全面,充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。

截至目前,意见中所涉及政策变更仍有部分具体细则尚未明确,但指导方向已经自本日起明确执行,更多落地执行细则请持续关注本公众号推送。


附《意见》全文:

关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见

各有关单位:

为深入贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”的工作要求,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,构建完善房地产长效机制,着力稳地价、稳房价、稳预期,坚持租购并举,增加住房供给,调节住房需求,强化市场监管,促进本市房地产市场平稳健康发展,经市政府同意,现提出如下意见:

一、进一步发挥好联席会议作用。发挥好市促进房地产市场健康发展联席会议平台作用,指导、协调、推进全市房地产市场监管工作,落实部门管理责任,增进联动协调,加强信息互通,强化政策执行力,提高政策实施效果。

二、完善土地市场管理。优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格。

三、严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

四、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

五、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

六、严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管,保护购房人合法权益。

七、严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管,开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度,形成执法合力,严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

八、坚持租购并举。进一步完善住房租赁体系,扩大保障性租赁住房覆盖面。通过新建、配建、改建等多种方式,多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。完善租赁住房发展配套支持政策,规范住房租赁市场秩序。

九、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造,积极开展“城中村”改造,确保征收安置房源供应。加快推进旧住房更新改造,加大既有住宅加装电梯工作力度,启动实施住宅小区“美丽家园”建设新三年行动计划,多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量,有效提升市民居住品质。

十、加强政策宣传。加强房地产市场监测,正确解读房地产市场调控政策措施,稳定市场预期,引导合理住房消费。依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。

本意见自2021年1月22日起施行。


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